Většina chyb, které vidíme, se opakuje. A většina z nich se dá snadno předejít — pokud o nich víte předem.
1. Nákup bez vlastního právníka
Překvapivě častý scénář: kupující se spolehne na právníka, kterého doporučí developer nebo prodávající strana. Problém? Jeho loajalita je vždy primárně tam, kde je jeho klient — a tím nejste vy.
Vlastní nezávislý právník kontroluje smlouvy, prověřuje historii nemovitosti a upozorní vás na věci, které vám nikdo jiný neřekne. Stojí kolem 1 % z kupní ceny. Při obchodu v řádu statisíců eur je to ta nejlevnější pojistka, kterou můžete mít.
2. „Papíry nějak budou" — podceněná due diligence
Nemovitost vypadá krásně, lokalita sedí, cena je dobrá. Tak proč čekat na nějakou prověrku? Protože ve Španělsku (a zejména v Andalusii) je poměrně běžné, že se na domě „něco přistavělo" — terasa, pokoj, bazén — bez stavebního povolení.
Nelegální přístavba nemusí být důvod nekupovat. Ale musíte vědět, co kupujete: banka často nevezme nelegální část do zástavy, pojišťovna může odmítnout plnit a obec může teoreticky nařídit odstranění.
3. Špatně zvolená lokalita pro zamýšlený účel
Tohle je asi nejdražší chyba ze všech, protože ji nezachráníte žádným právníkem.
Rodina s dětmi koupí krásnou vilu „v kopcích s výhledem" a pak zjistí, že tráví dvě hodiny denně v autě mezi školou, kroužky a nákupy. Investor koupí byt tam, kde nelze získat licenci na krátkodobý pronájem. Někdo, kdo miluje klid, skončí s apartmánem nad rušným barem.
Stejná nemovitost může být skvělá pro jednoho a nevhodná pro druhého. Proto je zásadní ujasnit si účel na začátku — a podle něj vybírat lokalitu, ne naopak.
Tip pro rodiny: nejdřív škola, pak dům. Do školy musíte každý den. Na svou oblíbenou pláž ne.
4. Neřešení licence na pronájem
Hodně „investičních" nabídek mluví o vysokém výnosu, ale neříká, zda je turistický pronájem v dané budově vůbec povolený. Přitom od roku 2025 je pro nové registrace potřeba souhlas 3/5 komunity vlastníků — a některá města (zejména Málaga) zavedla moratoria na nové licence.
Ověřit si tohle musíte před koupí, ne až když chcete poprvé zadat inzerát na Airbnb. Nemovitost s platnou licencí a souhlasem komunity má dnes výrazně vyšší hodnotu než ta bez ní.
5. Důvěra v „kamaráda kamaráda"
Známý, který na Costa del Sol žije, vám skvěle pomůže s první orientací — kam na kávu, kde je dobrá pláž, jak funguje školka. Ale nenese odpovědnost za správnost právních kroků a nerozumí detailům daní a licencí.
Na finální rozhodnutí potřebujete tým profesionálů, který vychází z desítek podobných transakcí, ne z jedné osobní zkušenosti.
6. Ignorování daňových povinností doma
Tohle hodně lidí překvapí: jako český nebo slovenský daňový rezident zdaňujete světové příjmy. Příjem z pronájmu španělské nemovitosti i zisk při jejím prodeji musíte vykázat v českém nebo slovenském daňovém přiznání.
Existuje smlouva o zamezení dvojího zdanění — neplatíte tedy dvakrát. Ale je potřeba ji správně aplikovat. Investice do konzultace s daňovým poradcem (jak španělským, tak domácím) se vám vrátí mnohonásobně.
7. Výběr špatného partnera na místě
Poznáte ho podle toho, že vám neklade nepříjemné otázky, tlačí do rychlé rezervace bez podkladů, bagatelizuje rizika a není transparentní v tom, jak je placený.
Dobrý partner je naopak pro vás filtrem i brzdou. Koordinuje právníky, banku, notáře a správu. A nebojí se říct: „Tahle nemovitost pro vás není dobrý nápad." Díky němu se z nákupu v cizí zemi stane řízený proces, ne adrenalinová jízda.
Chcete se chybám vyhnout?
Stáhněte si náš bezplatný e-book — kompletní průvodce koupí nemovitosti na Costa del Sol, kde každý z těchto bodů rozebíráme do hloubky.
Nebo se rovnou ozvěte. Na nezávazném hovoru si projdeme vaši situaci — a řekneme vám i to, co nechcete slyšet.
DS Marbella Estates — prémiové nemovitosti na Costa del Sol pro české a slovenské klienty. Žijeme tady, pracujeme tady a víme, jak to tu funguje.
ZPĚT NA BLOG 