Kupní cena v inzerátu není konečné číslo. Pojďme si projít, s jakými daněmi a pravidelnými náklady musíte počítat — při koupi i po ní.
Důležitá poznámka: Španělský daňový systém je složitý a liší se nejen mezi regiony, ale i mezi jednotlivými obcemi. Zákony se navíc mění rychleji, než byste čekali — jen za poslední dva roky proběhla řada úprav. Tento článek proto berte jako orientační přehled, nikoli jako daňové poradenství. Vždy doporučujeme spolupráci s daňovým poradcem, který se specializuje na Andalusii — i mezi španělskými poradci totiž platí, že expert na Katalánsko nemusí znát pravidla platná na Costa del Sol.
Daně při koupi
Tohle je první velký rozdíl, který vás čeká. Výše daně závisí na tom, zda kupujete resale (z druhé ruky) nebo novostavbu od developera.
Resale — daň z převodu (ITP)
V Andalusii platí od roku 2021 jednotná sazba 7 % z kupní ceny nebo referenční hodnoty katastru (podle toho, co je vyšší). Jednoduché a přehledné — Andalusie patří v tomto ohledu k nejpříznivějším regionům Španělska.
Novostavba — DPH (IVA) + daň z právních úkonů (AJD)
U prvního převodu od developera ITP neplatíte. Místo toho hradíte 10 % IVA + 1,2 % AJD. Celkem tedy 11,2 % jen na daních.
K tomu přičtěte notáře, katastr a právníka — dohromady typicky dalších cca 1,5–2,5 % z kupní ceny.
Hrubý odhad celkových nákladů nad kupní cenu:
resale → cca 9–10 %, novostavba → cca 12–13 %.
Pravidelné roční náklady
Po koupi přicházejí každoroční poplatky. Jejich výše se liší podle obce a typu nemovitosti, ale struktura je vždy podobná:
IBI (daň z nemovitosti)
Místní daň, kterou platí každý vlastník. Sazba se odvíjí od katastrální hodnoty (ta bývá výrazně nižší než tržní cena) a stanovuje ji obec. Typicky se pohybuje v řádu nižších stovek až tisíců eur ročně.
Basura (poplatek za odpad)
Městský poplatek, obvykle v řádu cca 100–200 € ročně, opět závisí na obci.
Comunidad (poplatky společenství vlastníků)
Pokud je nemovitost součástí urbanizace nebo bytového domu. Zahrnuje údržbu společných prostor, bazénů, zahrad, ostrahy. Výše se může výrazně lišit — od stovek po tisíce eur ročně podle rozsahu služeb a kvality komplexu. Vždy si je vyžádejte před koupí.
Pojištění nemovitosti
Doporučené minimum je pojištění stavby a vybavení. Pokud pronajímáte, přidejte odpovědnostní pojištění.
Daňové povinnosti nerezidentů — i když nepronajímáte
Tohle hodně lidí překvapí: i když nemovitost nepronajímáte a jen v ní občas trávíte dovolenou, musíte ve Španělsku platit daň.
IRNR (daň z imputovaného příjmu)
Španělsko předpokládá, že nemovitost, kterou vlastníte, by mohla generovat příjem. Proto platíte daň z tzv. fiktivního nájemného, které se počítá jako 1,1 % (u revidované katastrální hodnoty) nebo 2 % z katastrální hodnoty.
Na tento základ se aplikuje sazba 19 % pro rezidenty EU/EHP (tedy i Čechy a Slováky) nebo 24 % pro ostatní.
Prakticky: u nemovitosti s katastrální hodnotou 500 000 € vychází roční daň pro EU rezidenta na cca 1 045 €. Není to závratná částka, ale povinnost existuje a nedodržení může vést k pokutám a komplikacím při budoucím prodeji. Kvalitní makléř vás dokáže propojit s daňovými poradci, kteří se o podání postarají za vás — vy nemusíte řešit formuláře ani španělské úřady.
Pokud pronajímáte
Příjem z pronájmu podléhá rovněž IRNR. Sazba je stejná — 19 % pro EU/EHP, 24 % pro ostatní.
Zásadní výhoda pro Čechy a Slováky: jako rezidenti EU si můžete odečíst prokazatelné náklady spojené s pronájmem (IBI, comunidad, pojištění, opravy, úroky z hypotéky, správa). Daníte tedy čistý příjem, ne hrubý.
Od roku 2024 se přiznání za příjmy z pronájmu podává jednou ročně (dříve čtvrtletně) — vždy v lednu za předchozí rok.
A co daně doma?
Jako český nebo slovenský daňový rezident zdaňujete světové příjmy — včetně pronájmu a případného zisku z prodeje španělské nemovitosti. Existuje ale smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi ČR/SR a Španělskem, takže neplatíte dvakrát. Daň zaplacená ve Španělsku se započítá.
I tak ale potřebujete příjem správně vykázat v domácím přiznání. Doporučujeme mít daňového poradce ve Španělsku (pro španělské povinnosti) a zároveň svého poradce v ČR/SR (pro domácí přiznání) — ať každý řeší to, čemu rozumí.
Chcete kompletní přehled?
Tento článek pokrývá to nejdůležitější. Pokud chcete jít do detailu — včetně financování, procesu koupě, pronájmu a praktického života na Costa del Sol — stáhněte si náš bezplatný e-book.
A pokud chcete probrat konkrétní čísla pro vaši situaci, ozvěte se nám. Na nezávazném hovoru si projdeme rozpočet, náklady a daňové povinnosti — aby vás po koupi nic nepřekvapilo.
DS Marbella Estates — prémiové nemovitosti na Costa del Sol pro české a slovenské klienty. Žijeme tady, pracujeme tady a víme, jak to tu funguje.
ZPĚT NA BLOG 