Plánujete koupi bytu nebo domu ve Španělsku? Proces se v několika zásadních bodech liší od toho, na co jste zvyklí z Česka nebo Slovenska. Tady je to nejdůležitější — prakticky, stručně a bez zbytečného balastu.
Jeden makléř, celý trh
Na Costa del Sol funguje něco, co v Česku neexistuje — tzv. multi-listing systém (MLS). Profesionální makléři sdílejí stejné databáze nabídek. V praxi to znamená, že nemusíte obíhat desítky kanceláří. Vyberete si jednoho makléře, který mluví vaším jazykem, zná místní trh zevnitř a má přístup k relevantním nabídkám napříč celým pobřežím — včetně těch, které ještě nejsou veřejně inzerované.
Stejný byt může být nabízen více realitkami, ale za všemi stojí jeden listing agent. Dobrý buyer's agent (makléř kupujícího) vám ušetří čas i chyby tím, že filtruje, vyjednává a koordinuje celý proces za vás.
A důležitý detail: na Costa del Sol provizi platí prodávající. Jako kupující za služby makléře nic neplatíte.
Nákup krok za krokem
Celý proces u běžné „resale" nemovitosti trvá zhruba 2–4 měsíce. U novostaveb logicky déle. Tady jsou klíčové fáze:
1. Příprava
Než začnete prohlížet nabídky, ujasněte si tři věci: proč kupujete (rekreace, investice, relokace?), za kolik (ke kupní ceně připočítejte 10–13 % na daně a poplatky) a kdy reálně chcete kupovat.
V této fázi je potřeba vyřídit NIE číslo (identifikace cizince ve Španělsku — bez něj notář nezapíše koupi), otevřít španělský bankovní účet a pokud plánujete hypotéku, řešit její předschválení. Dobrou zprávou je, že většinu z toho za vás zkoordinuje váš makléř s právní kanceláří na základě plné moci.
2. Výběr nemovitosti
Nejdřív online předvýběr — zúžíte si nabídky na opravdu relevantní. Pak prohlídkový den na místě: typicky 3–6 nemovitostí, makléř vás provede i okolím, abyste získali pocit z lokality. Fotit, točit krátká videa, ptát se na comunidad (poplatky společenství vlastníků), hluk, plánovanou výstavbu v okolí.
3. Rezervace
Po výběru nemovitosti se skládá rezervační záloha a uzavírá se Contrato de Arras — španělská obdoba předkupní smlouvy. Typicky 10 % kupní ceny jako depozitum. Tím se nemovitost stahuje z trhu a běží čas na právní prověrku.
U novostaveb funguje jiný model — platíte postupně podle harmonogramu a celou částku nemusíte mít ihned.
4. Právní prověrka (due diligence)
Fáze, kterou nikdy nesmíte podcenit. Váš nezávislý právník zkontroluje: kdo je skutečný vlastník, zda na nemovitosti nejsou dluhy nebo exekuce, stavební povolení a kolaudaci, dluhy na comunidad a energiích — a hlavně zda to, co je na papíře, odpovídá realitě na místě.
Náklady na právníka? Kolem 1 % z kupní ceny. Při obchodu v řádu statisíců eur je to nejrozumnější investice, kterou uděláte.
5. Podpis u notáře (Escritura)
Notářský zápis, finanční vypořádání a předání klíčů. Pokud nemůžete být osobně, zastoupí vás právník na základě plné moci.
6. Po koupi
Přepis elektřiny, vody, internetu. Registrace v comunidad. Pojištění nemovitosti. A pokud plánujete pronajímat — nastavení správy a získání licence.
Kolik to celé stojí nad kupní cenu?
Tohle hodně lidí podcení. Ke kupní ceně připočítejte:
Resale (nemovitost z druhé ruky): Daň z převodu (ITP) 7 % + notář, katastr, právník → celkem cca 9–10 % nad kupní cenu.
Novostavba od developera: DPH (IVA) 10 % + daň z právních úkonů (AJD) 1,2 % + notář, katastr, právník → celkem cca 12–13 % nad kupní cenu.
Tato čísla je potřeba mít v rozpočtu od začátku — ne až když se do něčeho zamilujete.
Proč záleží na tom, koho si vyberete jako partnera
Costa del Sol je mezinárodní trh, kde o kvalitní nemovitosti soupeří kupující z celé Evropy. Dobře naceněné nabídky mizí během dnů, někdy hodin. V takovém prostředí potřebujete někoho, kdo filtruje nabídky podle vašeho zadání, zná reálné tržní ceny, koordinuje právníka, banku a notáře do jednoho funkčního procesu — a nebojí se říct: „Tahle nemovitost pro vás není dobrý nápad."
Připravenost a dobrý partner na místě vám dávají výhodu, kterou většina „náhodných" zájemců nemá.
Chcete vědět víc?
Tento článek shrnuje to nejdůležitější. Pokud chcete jít do hloubky — právní detaily, financování, daně, pronájem a správa, praktický život na Costa del Sol — stáhněte si náš bezplatný e-book, kde kompletní proces rozebíráme od A do Z.
A pokud už máte rámcovou představu a chcete si ověřit, jestli dává smysl jednat teď, domluvte si s námi nezávazný hovor. 30–45 minut, které vám ušetří měsíce hledání naslepo.
DS Marbella Estates — prémiové nemovitosti na Costa del Sol pro české a slovenské klienty. Žijeme tady, pracujeme tady a víme, jak to tu funguje.
ZPĚT NA BLOG 